B2312 color=#3c3cc4>  如果说房子是一种商品的话，那么这种商品已经承载了人们太多的希冀，它有时甚至是一家人一生心血的全部交付，没有人会对它的品质好坏掉以轻心。

    那只看图纸就买房又怎会让人心安？

    吴先生的退房记

    谈起4年内连续退掉了已经交付定金的两套预售房，吴先生至今心里还不是滋味。

    在北京从事IT行业的吴先生对《中国经济周刊》讲起了自己的经历，2002年，北京一处位于东三环的楼盘进行期房预售，承诺年底交房，他随即交纳了3万元的选号费。

    但是，他和7、8个也交了选号费的业主进行了多次交流之后，却一致发现，开发商与他们草拟的协议里充满了针对业主的霸王条款，比如，开发商要求所有的业主在入户6个月之内完成装修，6个月以后不允许再进行装修，并且要由开发商统一给他们安装某品牌的中央空调，其他品牌一概不允许等等。他们于是没有正式签定购房协议。“现在想来，开发商也没有让我们签的意思，自我交了选号费以后就再也没有人搭理了！”吴先生分析道。

    如果说这种只约束买方却没有约束卖方的行为还能忍受，该楼盘一再推迟交工日期就让费先生再不能容忍了，该楼盘开始以政策原因从2002年年底推迟到2003年3月份，随后又说由于非典要推迟到10月份，同时房屋的价格比当初的预售价上涨了450元。

    吴先生最终心里没了底，他没有等到交房就退了选号费，因为他实在是不知道自己的权益是否能够得到保障。

    像吴先生这样的消费者并非少数。伴随着商品房预售制的产生，纠纷就一直没有停歇过。

　　只看图纸风险多

    10月19日，中消协特邀社会各方面人士，就预售制度对我国房地产市场发展的利弊影响、预售制度是不是房地产市场许多问题的根源、如何构建和谐消费环境等问题进行了讨论。

    四川省消费者协会秘书长刘亚兵在研讨会上向《中国经济周刊》介绍，2003年1月至2005年第三季度，四川省消协系统接到消费者关于商品房的投诉达7263件，其中关于期房的投诉有6632件，比例高达91.31%，涉及期房的房屋质量、价格、宣传、计量等多方面问题。浙江省消协副秘书长叶元春告诉《中国经济周刊》，去年，浙江省消协直接受理的一桩投诉经过反复调解，至今仍无法妥善解决，起因就是消费者进行期房认购以后，到房子交付时价格由五千涨到了一万。北京市消协副秘书长张明告诉记者，2005年至今，北京市消费者协会也已经受理房地产方面的投诉达2358件，就数量而言，可能不是太多，但就它的严重性来说却是所受理消费者投诉中最严重的一种。

    刘亚兵强烈建议尽早取消商品房预售制度。他认为，商品房预售中存在几大风险，一是质量风险，在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位；二是计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；三是虚假宣传的风险，售楼时开发商的宣传总是把房子宣传的无与伦比，入住时才发现不兑现，事事不如意；四是规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划计划设计；五是定金风险，房屋预售开发商的定金可谓是五花八门，层出不穷；六是产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；七是合同风险，消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致对合同不对等、不公平无法察觉的情况时有发生，致使其权益受到损害；八是延期交房风险等等。

    目前的情况是，消费者经常是明明知道有这样那样的风险，但是在开发商几乎只发售期房的情况下却没有话语权，而成了任人宰割的羔羊。

  消费者的“低价”幻觉

    开发商成最大赢家

    吴先生在买房的时候，很多售楼小姐都告诉他，预售制是和国际接轨的，可以为他节省很多资金。事实真如此吗？

    据各方面的资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售。但国外的房屋预售制度，更多的仅仅是一种销售模式，是一种预定制度。

    中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥向《中国经济周刊》介绍，德国政策允许期房买卖，但是在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付出来，而是按照分期付款的方式来付。开发商也会定期通知业主或者是业主联盟去现场察看工程进度。一般还会规定房屋价款10%左右并不立即支付给开发商，而是未来三到五年内由律师缴费给开发商。新加坡和澳洲的买卖双方达成协议以后，购房人缴纳5%至10%的定金由律师存入银行保障账户，等到房屋竣工后定金和剩余房款一并转给开发商。

    而我们国家房屋实行预售以后，购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就无条件划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、又有什么用途都没有人监管。中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示，现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。

    对消费者而言，首先，商品房的物理状况不确定，如商品房内在质量、配套设施和绿化等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。因此，在信息占有方面，消费者更处于弱势，知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障，而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。

    中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。因为进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目不会太多，企业之间会明显感到竞争压力，因此开发商之间存在价格合谋动机。在或真或假的行情看涨的大背景下，消费者反而会对降价出售的房屋的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。如果是现房交易，开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险，房价多会越卖越低，特别是房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。这也是开发商极力反对取消商品房预售的重要原因。

    虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险，但如立即取消这一制度，短期内会造成房源减少，引起市场波动。与会专家建议，应逐步取消商品房预售制度，先建立起由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。