物权法实施掀起业主维权高潮配套法规亟待出台

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物权法实施掀起业主维权高潮配套法规亟待出台

作者：暂无来源：中国青年报编辑：时间：2007-10-26 9:09:00 点击：

    物权法实施掀起业主维权高潮配套法规亟待出台

    业主状告民防局

    10月17日，北京罗马嘉园19名业主状告北京市朝阳区民防局一案在北京市朝阳区人民法院开庭审理

。该局被诉向小区物业管理公司——北京珠江
世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业）颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。

    19名业主的代理人、北京市义派律师事务所律师樊建利告诉记者，今年6月，珠江物业以已经拿到了北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》为由，称业主在作为小区地下车库使用的人防工程内停车，除了原来要交的120元管理费，每月还要多交300元租用费，业主们对此十分不满。

    获知情况后，业主们多次与珠江物业协商，一直未能达成一致，于是诉至法院，珠江物业被列为第三人。业主们在行政起诉状中称，朝阳区民防局在给珠江物业颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》时，没有告知业主，行政程序违法，侵害了小区业主的利益，珠江物业不具有小区地下人防工程的所有权和合法使用权，请求法院判令朝阳区民防局撤销颁发给珠江物业的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》。

    记者注意到，随着《物权法》实施，湖南、四川、云南等地的“物权法第一案”纷纷高调出炉，国庆长假过后的第一个工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大兴、石景山等基层法院集中立案了一批运用《物权法》维权的案件，其中大多数属于业主和物业公司、房地产商基于小区的公共设施使用权和收益权归属产生的纠纷。

    10月9日，北京市大兴区人民法院开庭审理了九龙山庄业主委员会起诉物业管理公司一案，业主委员会认为，九龙山庄物业管理公司将小区停车位出租，根据《物权法》的有关规定，小区停车位出租所得收益应该归业主委员会，起诉要求物业公司返还10年来的租金100多万元。

    物权法能解决所有纠纷吗

    “随着《物权法》的实施，由车位、绿地等小区公共设施引发的纠纷将会越来越多。”记者近日采访的多名律师和学者表示，“一个很重要的原因，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中的一些空白，亟待司法解释加以弥补，否则难以落实。”中国人民大学法学院教授杨立新表示。

    北京盛廷律师事务所律师毕文强说，《物权法》的实施，为小区停车位的归属提供了法律依据。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“小区的车位分为地面车位和地下车位两种，目前地面车位大多是占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车，理应属于业主共有。”

    “但由于《物权法》没有明确规定，即使是归业主共同共有的部分，如何划分每个业主的权属。”

    对于经常引发纠纷的停车位收费问题，毕文强认为分两种情况：权属归开发商的，当然要交停车费，归业主共有的，交费应该由业主委员会决定。“尽管《物权法》已经实施了，但目前还存在两个法律盲点：对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，停车费怎么收取？”

    根据北京市建委的数据，北京目前由物业公司管理的小区有5000多个，成立业主委员会的小区尚不足500个，现行法律法规也没有对小区停车收费作出统一、明确的规定。因此，许多小区的停车费都是由物业公司自行决定如何收取的。

    毕文强认为，《物权法》没有对地下车库的权属做出明确规定，规定通过出租、出售、附赠的方式来进行约定，“业主和开发商、物业公司只有地位平等才可能约定，在现实中，大多数小区业主是分批入住的，双方存在着严重的知情权不对等。当一方很强势的时候，就没有可能进行约定，这一规定的操作性会大打折扣。”

    北京市忆通律师事务所律师秦兵提出了地下车位的另一个问题，“实践中，许多商品房小区都是把地下人防工程作为车库使用的，但它的权属问题处于真空地带，近年来由此引发的纠纷层出不穷，各个案件判决结果不一，亟待有一个明确规定。”

    毕文强表示，法律不需要无限细化，解决纠纷要靠物业公司和业主的协商，协商不了，只能诉诸法律。《物权法》首次提出了“建筑物区分所有权”的概念，这其实已经给了业主维权很大的空间，具体案件具体分析，法院、法官也应该有所作为。对于业主来说，争取权利的最佳途径就是成立业主委员会。

  法律真空呼唤配套法规

    北京罗马嘉园19名业主状告珠江物业一案的庭审印证了律师和学者的观点。在《物权法》实施之前，无论是《人民防空法》，还是《北京市人民防空条例》，或是《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》中，都没有明确人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟该归谁所有，业主们寄予厚望的《物权法》对此也没有明确规定。

    庭审中，北京市朝阳区民防局的代理律师表示，《人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。《人民防空法》同时还规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律中并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。

    北京市朝阳区民防局在答辩中表示，根据北京市的相关规定，凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施。开发建设单位不得随地而建设出售，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。根据朝阳区政府的规定，辖区内公共人防工程一律由区人防办公室实行统一管理和开发。因此，业主们在起诉书中提出的小区内的地下人防工程属于原告共有，没有依据。

    “罗马嘉园的地下人防工程是由小区开发商投资建设的，由珠江物业进行管理，19名业主没有使用管理权，也没有收益权，因此，原告和人防工程没有任何利益关系。”珠江物业的代理人在庭审中表示，朝阳区民防局颁发《人防工程使用证》时不需要通知业主。

    2005年4月，曾经被称为“北京地下人防工程确权第一案”的华清嘉园甲15号楼9名业主认为，北京市海淀区人防办将地下人防工程“出租”给闲散人员，扰乱了小区生活，于是联名起诉，要求法院确定人防工程所有权归业主所有，北京市海淀法院一审判决认为业主不是人防工程投资人，从而驳回了业主的全部诉讼请求，终审判决维持。

    秦兵认为，住宅小区作为民用建筑，其人防工程是公建配套设施，应当遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可以将人防工程依法进行转让、租赁。如果开发商在开发楼盘时，没有把人民防空工程的建设成本计算入销售成本，人防工程应归开发商所有；如果开发商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在合同中向购房人明示，否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所有。

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