| 有多少房地产税收政策处于休眠状态 |
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| 作者：吴睿鸫 来源：红网 编辑： 时间：2007-12-19 10:09:00 点击： |
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日前，广州地税局下发通告，明令符合土地增值税清算条件但尚未清算的房地产企业，一个月内必须到税务机关办理清算手续，逾期不办理的，税务机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理（《第一财经日报》12月18日）。明眼一看便知，土增值税根本算不上什么新税种，广州市地税局的最后通告，只不过是重新唤醒长期处于休眠状态的房地产税收政策。
对于土地增值税如何缴纳，早在1993年底，国务院就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。紧接着，1995年国家税务总局颁布了《实施细则》，决定采用预征制，即按销售金额确定一定的比例征收。14年后，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，又重申这项政策。
然而，这项政策在实行执行过程中遭遇了肠梗阻，白白空喊了十四年，以至于这项政策至到现在税务部门还在下通牒，祭出征管法大棒向开发商施压。其实，像房地产领域的税收政策失灵，又何止仅有土地增值税呢？
譬如，二手房转让个税，最早出现在《个人所得税法》的规定中，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。随后，财政部、国家税务总局、建设部于1999年12月2日又进一步作出明确规定。2003年国家税务总局发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》中又重申这项政策。但是，二手房转让个税似乎也沿袭了土地增值税一样的宿命，以至于这项政策名存实亡。
无论是土地增值税，还是二手房转让个税，好像青蛙过冬一样，长期处于休眠沉睡状态。究其原因，一是地方政府或明或暗的抵制和消解。地方政府官员在政绩和地方财税的思维支配下，对土地增值税征收和清算，根本没有动力可言；而二手房转让个税，2004年以来，全国有不少城市的官员则纷纷表态“二手房不征个税”，甚至在去年6月份，建设部一位官员向社会公开表示：二手房征收个人所得税只是个别地方的试点，没有推广的时间表。
第二，税务人员征收不到位。因为这项政策监管难度大，税收成本较大，加之国家政策的模糊性，不少地方税务机关基本上放弃这两个税种，造成了国家税款的大量流失。
最后，没有民意基础。对于国家对开发商清算土地增值税，民众担心“羊毛出在羊身上”，害怕清算会导致房价最终上涨；而据国内某著名门户网站对二手房转让个税一项民意调查显示，74.06%的公众持反对意见，公众也普遍认为，这项税收政策，不但不会有效遏制居高不下的房价，卖家还会将税费转嫁到购房者身上，打压了购房者的热情度。
笔者以为，以上这三点原因，只是这项政策难以执行的表象。由此延伸分析，我们不难发现，不管是土地增值税征收，抑或二手房转让个税政策，两项公共政策在出台前，缺乏各利益主体的充分博弈，才导致了政策实施后，各方利益主体出现了讨价还价、公开抵制、推诿扯皮等现象，以至于此项税收政策长期处于休眠状态。
因此，国家在出台一项公共政策时，要充分考虑多方利益主体博弈问题，应将博弈前置，换句话说，要假想各利益方抵制或消解政策为出发点，进而制订出符合多方利益的政策。以这两个税种而言，在政策出台之前，就要考虑中央政策与地方利益是否发生冲突，税务机关应承担什么样的责任，纳税人意见和建议如何纳入制度安排框架。唯此，国家公共政策才会不折不扣执行，否则，不仅会损害国家的公信力，也会让国家的法律法规蒙羞。 |
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